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양도소득세는 부동산, 주식, 기타 자산을 양도할 때 발생하는 소득에 부과되는 세금입니다. 특히 부동산 매매 시 적용되는 양도세 계산은 자산가치와 절세에 직접적인 영향을 주기 때문에 꼭 이해해야 할 부분입니다.
✅ 양도소득세 계산 공식
양도소득세 = [(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 기본공제) × 세율] - 세액공제
📌 주요 용어 정리
- 양도가액: 실제 자산을 판매한 금액
- 취득가액: 자산을 구입한 실제 금액 (취득세, 중개수수료 포함 가능)
- 필요경비: 중개수수료, 리모델링 비용 등 양도에 소요된 경비
- 기본공제: 연 1회 250만 원 공제
- 세율: 보유 기간, 자산 종류에 따라 6~45% 적용 (지방소득세 별도)
- 장기보유특별공제: 2년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제
🔢 예시로 알아보는 계산법
- 양도가액: 6억 원
- 취득가액: 3억 원
- 필요경비: 2,000만 원
- 기본공제: 250만 원
- 보유기간: 10년 이상 (장기보유특별공제 30%)
과세표준 = 6억 - 3억 - 0.2억 - 0.025억 = 2.775억 원
장기보유특별공제 = 2.775억 × 30% = 0.8325억
과세표준 = 2.775억 - 0.8325억 = 1.9425억 원
세율 15% 적용 시 세액 = 약 2,913만 원
지방소득세(10%) = 약 291만 원
총 납부세액 = 약 3,204만 원
📝 참고사항
- 1세대 1주택 비과세: 보유 2년 + 실거주 요건 충족 시 12억까지 비과세
- 단기 보유 중과세:
- 1년 미만 보유 시 45%
- 2년 미만 보유 시 60%
- 다주택자 중과: 조정대상지역 내 양도 시 중과세율 적용 가능
💻 양도소득세 자동계산기 사용법
- 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 접속
- 조회/발급 > 양도소득세 자동계산 메뉴 선택
- 부동산 또는 주식 선택
- 각 항목 입력 후 결과 확인
📅 적용 시기 및 주의사항
- 양도일 기준으로 세율이 달라질 수 있으므로, 계약일 기준 세법 확인 필요
- 세율은 보유 기간, 주택 수, 지역 등에 따라 달라짐
- 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 함
✔️ 유용한 링크
양도소득세는 세액이 크고 조건이 다양하므로 사전에 자동계산기를 활용해 예측하고, 필요 시 전문가 상담도 권장드립니다.
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